金地集團(tuán)“陷”維權(quán)風(fēng)波，何時(shí)才能重回“前十”

2016年，首次躋身千億房企俱樂(lè)部。

而后僅僅用了三年的時(shí)間，又登上新的臺(tái)階，跨入兩千億陣營(yíng)。

這正是近年來(lái)“快馬加鞭”的老牌房企——金地集團(tuán)（600383.SH），2019年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額 2106.1 億元。

不過(guò)，雖然此次突破了兩千億大關(guān)，卻沒(méi)能讓金地集團(tuán)重回前十，僅排在第14位。

總的來(lái)看，頭部房企已經(jīng)將銷售梯隊(duì)拉升至五千億以上級(jí)別，“第一陣營(yíng)”的門(mén)檻顯然又提高了。

快速擴(kuò)張下的業(yè)績(jī)隱憂

金地集團(tuán)于1993年開(kāi)始正式經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，2001年4月，公司在上海證券交易所正式掛牌上市。

首次躋身千億房企俱樂(lè)部后，金地集團(tuán)在2017年提出了“三年內(nèi)沖擊 2000 億元”的目標(biāo)，此后，金地集團(tuán)開(kāi)始進(jìn)入極速擴(kuò)張模式，拿地力度隨之加大。

在行業(yè)內(nèi)，房企的土地儲(chǔ)備量不僅很大程度上影響企業(yè)的綜合實(shí)力和發(fā)展?jié)摿Γ?還決定著企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展性。

與其他企業(yè)發(fā)展路徑相似，金地集團(tuán)很早就開(kāi)啟了全國(guó)化布局，如今已經(jīng)形成了華南、華中、東南、華東、西部、東北、華北等7大發(fā)展區(qū)域。其中，華東區(qū)域系公司發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，在該區(qū)域內(nèi)部，又以上海、南京、蘇州及合肥為核心城市重點(diǎn)布局。

根據(jù)往年財(cái)報(bào)，2015—2018年間，金地集團(tuán)的土地總投資額分別為 297 億元、399 億元、1004 億元和 1000 億元。

截至2019年6月，金地集團(tuán)的總土地儲(chǔ)備約4760萬(wàn)平方米。

不過(guò)，隨之而來(lái)的卻是凈負(fù)債率的成倍增長(zhǎng)，2016—2019年間，其凈負(fù)債率分別為28.40%、48.22%、57.36%、60.24%。

同時(shí)，在2017—2019年上半年，金地集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~連續(xù)告負(fù)，分別為-69.89億、-18.28億和-70.56億元。

再來(lái)看其土儲(chǔ)權(quán)益占比，據(jù)華泰證券研報(bào)顯示，2015—2019 年中期，金地集團(tuán)的新增土儲(chǔ)權(quán)益比例分別為 38%、42%、47%、40 和 54%，連續(xù)4年該項(xiàng)指標(biāo)處在50%以下。

有業(yè)內(nèi)人士指出，在流量金額千億以上的房企中，絕大部分企業(yè)的權(quán)益占比都在70%以上。

值得注意的是，2020年，金地集團(tuán)將有328.10億元非流動(dòng)債務(wù)到期，而其2019年末的營(yíng)收為634億元。這意味著，金地集團(tuán)去年?duì)I收的一半都將用于償還到期債務(wù)。

或許是由于債務(wù)承壓，進(jìn)入2020年以來(lái)，金地集團(tuán)開(kāi)始頻繁發(fā)債，短融、中期票據(jù)、小公募債券等都有涉及，且融資金額都是用以償還到期的公司債券。

2020年一季度財(cái)報(bào)顯示，由于債券融資增多，金地集團(tuán)籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~達(dá)到77.67億元，同比增長(zhǎng)63.22%。

令人感到詫異的是，在發(fā)債融資的情況下其償債能力反而出現(xiàn)了下滑。截至2020年一季度，金地集團(tuán)的短期借款上升至33.22億元；一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債增長(zhǎng)17.06%至384.09億元。

維權(quán)風(fēng)波不斷

另一方面，因近幾年的大規(guī)模擴(kuò)張，金地集團(tuán)旗下項(xiàng)目違規(guī)及安全問(wèn)題也接踵而至。

上個(gè)月，深圳市中級(jí)人民法院公布了一份終審判決，就23位購(gòu)房者與上市房企金地集團(tuán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案中，位于深圳的涉案別墅金地塞拉維花園，其地下負(fù)一層及夾層屬于合同約定內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商有交付義務(wù)，開(kāi)發(fā)商構(gòu)成合同違約，購(gòu)房者收樓不代表對(duì)現(xiàn)狀接受，按房款30%賠償購(gòu)房者。

金地集團(tuán)合計(jì)賠款7400余萬(wàn)，按照23位購(gòu)房者來(lái)算，每位購(gòu)房者要賠322萬(wàn)元。有業(yè)主透露，金地塞拉維花園項(xiàng)目一共有涉案別墅77套，按照平均322萬(wàn)元的賠償額度來(lái)算，金地集團(tuán)的總賠償額度可能要達(dá)到2.48億元。

7月16日，深圳市龍華區(qū)人民法院執(zhí)行裁定書(shū)顯示，申請(qǐng)人盧某訴被申請(qǐng)人商品房預(yù)售合同糾紛一案，深圳市龍華區(qū)人民法院作出的民事裁定書(shū)已經(jīng)發(fā)生法律效力，裁定如下：查封、凍結(jié)被申請(qǐng)人深圳市金地北城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、金地集團(tuán)名下共計(jì)價(jià)值人民幣517.46萬(wàn)元的財(cái)產(chǎn)。本裁定送達(dá)后立即執(zhí)行。

近日，金地集團(tuán)武漢項(xiàng)目金地北辰閱風(fēng)華又因虛假宣傳爆發(fā)了大規(guī)模業(yè)主維權(quán)事件。

據(jù)業(yè)主透露，金地北辰閱風(fēng)華項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)曾在銷售時(shí)承諾可就近入學(xué)華中師范大學(xué)第一附屬中學(xué)美聯(lián)實(shí)驗(yàn)學(xué)校，而實(shí)際上并非如此。

此外，據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局官網(wǎng)，該項(xiàng)目最低備案價(jià)為13887元/平，最高備案價(jià)為16427元/平。然而在安居客、房天下等平臺(tái)，金地北辰閱風(fēng)華目前銷售均價(jià)已達(dá)18600元/平。